您所在的位置:跳高高手机赌博下载>跳高高官网>赌场上赌大小作假出千·延期还款,利息远超利润,当代置业骑“虎”难下

赌场上赌大小作假出千·延期还款,利息远超利润,当代置业骑“虎”难下

2020-01-08 17:21:20
2882

赌场上赌大小作假出千·延期还款,利息远超利润,当代置业骑“虎”难下

赌场上赌大小作假出千,编者按:延迟还款的公告导致了当代购房者现金流紧张的事实。长期交易模式减缓了利润结转期。高融资成本会成为高净利润之前的“绊脚石”吗?冯彩勋深度第十阶段:当代购房。

9月16日,当代地产集团有限公司(香港:01107,以下简称“当代地产”)通过推迟贷款到期日缓解了短期流动性压力。根据公告,2017年7月18日的贷款将从最终到期日延长至2020年11月20日,贷款融资本金为2550万美元。

这不是当代购房者还款期限的第一次延长。于2018年12月,本公司与银行就3.87亿港元的本金贷款签订补充函,以延迟最终到期还款日。

对于年销售额为300亿元的房屋公司来说,这个数额并不大,但当代购房者的态度和评级机构的预测反映了更多的信息。

一年前,惠誉预测了当代购房者的高杠杆率,还指出了当代购房者的贷款问题:如果当代购房者的杠杆率在未来18个月继续超过40%,惠誉可能会进一步调整其评级。

当时,惠誉证实,当代购房者的信用评级为“b+”,评级前景从稳定降至负面。更糟糕的是,惠誉在2019年1月将当代房地产长期发行人的评级从“b+”改为“B”。

因此,评级机构对当代购房者的调整意味着,标有绿色科技住宅标签的当代购房者的发展模式需要面对资本市场的考验。

增加收入而不增加利润

在过去很长一段时间里,当代购房者一直被批评为增加收入而不增加利润。

根据年报,2014年至2018年,当代购房者的销售额分别为73.56亿元、112.9亿元、166亿元、221.86亿元和321.57亿元,同比分别增长68.5%、53.5%、46.7%、33.87%和44.9%。

快速扩张和净利润的起伏形成了鲜明的对比。2014年至2018年,当代购房者的净利润分别为5.21亿元、5.78亿元、6.64亿元、7.06亿元和5.25亿元。在2017年高点之后,有下降趋势。

尽管2019年上半年,当代购房者的合同销售额约为166.68亿元,比2018年同期增长24.8%。 上半年股东净利润同比增长57.79%,达到4.59亿元,但两者增长率的大幅增长都是以下降为前提的

在利润收入增长缓慢的情况下,当代购房者的经营模式和融资成本已经成为获取高额净利润前的“障碍”。

早年,低成本的土地为当代购房者开辟了高利润的局面。随着东直门和万国城的moma,成立于2000年的当代购房者凭借科技住宅在北京房地产行业确立了自己的地位,而万国城的moma在当年北京房屋销售榜上排名第19位,年销售额超过10亿元/盘。

从北京万国的现代艺术博物馆项目来看,其启动和销售周期超过12年,而北京顶级现代艺术博物馆和北京当代艺术博物馆项目的发展周期也超过7年。2007年前开发的北京现代艺术博物馆万棵树项目至今尚未出售。今年的《中国日报》显示,其未售出的总建筑面积为7985平方米。

长期交易模式减缓了利润结转期,而高融资成本进一步侵蚀了公司的利润。

截至6月30日,半年度报告显示,当代房地产集团的加权平均借款成本从2018年底的8.2%上升至9.8%。从公司近年的财务报告期可以看出,其融资成本在上升,而且还在上升。

去年年底以来,当代房地产发行了6种美元债券,总额近100亿元人民币,其中今年发行了10亿美元,最低成本达到12.85%,最高15.5%。

结果,当代购房者的净利润从2012年的24.26%降至今年的7.42%。此外,在业内领先的住宅企业中,不到10%的净利润率也相对较低。

战略下沉和债务上升

当代购房者显然已经意识到慢周期的缺点。以前,当代购房者实行的周转模式是“6867810”,即建设6个月,开业8个月。

然而,2019年,越来越多的当代购房者将开始实施“456规则”,即开业4个月,现金返还5个月,再投资6个月。然而,很明显,追求工作缓慢的绿色技术住宅和工作精细、周转快的绿色技术住宅之间存在矛盾。如果实施,也有缺点。这也导致了今年合肥、晋江等地对“伪绿色”住房权利保护的争议。

“在过去的两年里,科技住房的推进非常困难,主要是因为政策价格限制的问题。开发商的地价偏高。许多开发商更喜欢制造空白,而不是科技住宅。从成本的角度来看,每一级技术住宅将增加大约2000元的成本,这将增加资金成本和时间成本。一位从事科技住宅多年的业内人士告诉冯彩勋。

此外,在北京市场,这已经深入培育,当代购房者也开始有一些“困难”。

据今年的《中国日报》报道,目前北京当代购房者的土地储备,以及2014年北京自有住房用地的收购,自有住房的利润已经非常微薄和遥远,这也使得该项目更难盈利。

冯彩勋对今年《中国日报》的回顾发现,北京目前只有4个总未售出建筑面积超过10000平方米的项目在售,分别是北京当代μ ι μ λ、北京上地μ ι μ λ、北京当代云镜μ ι μ λ、通州当代万国地区μ ι μ λ和北京当代西山上品湾μ ι μ λ。

当代购房者开始开拓视野,试图在能源水平较低的城市寻找机会。

在2018年业绩大会上,当代地产(Contemporary Real Estate)公开表示,“公司在2018年的战略投资中投资了5+15+m,深度培育城市群和重点城市”。当代房地产开始关注核心城市以外的土地市场。

因此,战略变化对土地收购的影响是立竿见影的。2019年第一季度,当代购房者共购买了9块土地,全部分布在三线和四线城市。2019年,张鹏透露全年征地价值将达到400亿元。

大规模的土地收购扩张也让当代购房者负债累累。年报显示,2014年至2018年当代购房者负债分别为78.69%、75.99%、83.40%、84.47%和85.86%,而2014年、2016年和2017年当代购房者现金流均为负,分别为-16.86亿元、-28.26亿元和-43.96亿元。

一方面,土地征用加快,另一方面,债务压力正在出现。当代购房者急需钱。据半年度报告显示,截至今年6月底,当代购房者的银行余额和现金为73.4亿元,限制现金为30.4亿元,可用现金仅为43亿元。

这并不奇怪,当代购房者决心进行高利率融资。当代购房者一度成为人们关注的焦点,因为今年年初有两种高利率的绿色优先票据,利率为15.5%。这一融资成本创下了亚洲类似债券的纪录。

绿色债券和其他海外融资有什么区别吗?高股息债券的频繁发行是否意味着当代住房自有资金面临困难?

一位投融资市场专业人士告诉冯彩勋:“绿色债券只是一个头衔,对债券发行价格影响不大。”“绿色”只是发行者借口回报率低和期限长的一个噱头。绿色标签主要是因为房地产公司更容易获得NDRC配额。投资者不会因为绿色而降低他们的兴趣。所有发行的债券都必须获得批准。”

一系列事件将当代住房拥有成本推到了最高点。2019年上半年,当代购房者利息支出为8.63亿元,其中银行及其他贷款利息为4.06亿元,优先票据及公司债券利息支出为4.56亿元,同比增长26.7%,高于净利润的四个小目标。与此同时,半年期报告显示,银行和其他一年内到期的当代购房者贷款也保持在较高水平。

面对融资紧张的现实,主要住房企业的债券逐渐进入还款高峰期,而高利率债券将不可避免地吞噬未来利润。走在500亿元冲刺的门槛上,当代购房者可能面临远远超过净利润的利息支出。

广东11选5投注

掌握事实 下载新闻手机客户端

热门推荐

看过本文的人还看了

热门搜索: